2016年7月

災害が起きた後に想定されること

 

火事や自然災害が起きた時、例えば火事であれば消防士による消火活動、洪水などの自然災害であれば、浸水を防ぐために土のうなどで補強をするということも考えるかもしれません。

 

では、火事や自然災害の対応に一段落した後はどうでしょう。被害が甚大でしたら、もうそのマンション・アパートには住むことができない可能性があるかもしれません。
火事であれば、もしかしたら住人が出してしまった火事であれば、賃借人（住人）が加入しているオーナーに対しての賠償責任（借家人賠償責任保険など）から補償を受けることになるかと思いますが、もしこれが放火などの第三者から受けた被害であれば、その補償は受けられません。

そうなった場合でも建物の修復はオーナーさんで加入をしている火災保険で補償されはしますが、建物を修復したとしても住人がいないと家賃の収入が滞ります。
そうなると賃貸経営をしているオーナーさんは収入が入らなく、経営自体がうまくいかなくなる場合があります。ローン返済がまだ終わっていないであればローンの支払があるのでかなりの痛手となることは必至です。

 

 

この補償をする保険が実はあることはご存知でしょうか？
『休業損害の家賃補償』といった保険がそれに該当します。

 

 

この補償は、火事や自然災害などが原因で賃貸経営できず家賃収入がが滞ってしまった時に、月額補償をするものです。
賃貸経営している方が１部屋なのか1棟なのか、補償期限がどれくらいかなどで保険料が変わってきます。

このように、被害の処理が終わってもその後の収入面の確保が課題となることも想定する必要があります。
ましてや1階が小売業などのテナントが入っているということですと、通常より多く入るであろう家賃収入の収入面に多大な影響を及ぼすかもしれません。

 

 

中の住人が万が一亡くなっていたら・・・

 

これまで書いた内容はどれも突発的なことばかりかと思います。どれも狙っては起こすことはよほどのことが無い限り、相当難しいことかと思います。
この『突発的』ということをいうのであれば、中の住人が1人暮らしで、その方が病気などで亡くなっていたといういわゆる『孤独死』ということも、想定するといいかと思います。

 

65歳以上の1人暮らしの死亡場所のトップは、平成２６年の調査では、病院より自宅で亡くなっている方の方が相当数いるというデータがあります。
その数は、総数3,856人に対し、病院での死亡は750人（全体の19.4％）に対し、自宅が2,891人（全体の75％）に上るというデータがございます。

 

資料：東京都福祉保健局　東京都監察医務院　平成27年度版統計表及び統計図表
リンクはこちら

 

 

高齢化の一途を辿っている日本ですが、東京都だけのデータですが、1人暮らしをされている方は病院よりも自宅で亡くなられている方が相当数いることが分かります。
すぐに発見されればいいですが、誰かが訪ねてこなければその異変には気づきにくいものです。

 

孤独死になってしまった場合、原状回復の処理や法的手続きなども様々ありますが、すべての手続きが完了したら早急に借り手を見つけるなければ、先ほど書きました災害時同様、収入面に影響を及ぼす場合もございます。
このような場合でも補償される保険も実は存在しており、早急に借り手を見つけるために通常入る家賃を減額した減額分を期限を設けて補償をする保険が保険会社によってはございます。

 

同様に、自殺や犯罪などについても補償される保険もあります。俗にいう『事故物件』と呼ばれている物件は、賃貸借契約において重要事項で伝えることになっているため、借り手を早期に見つけるためには家賃を減額せざるを得ない状況下になるかと思います。その減額分を数か月でも補償されたら収入減少リスクも軽減できるかと思います。

取扱い可能な保険会社や条件等につきましては直接保険会社や最寄りの保険代理店に一度相談するとよろしいかと思います。
弊社取扱保険会社はご提案可能でございます。ご興味ございましたらお問い合わせフォームからご連絡下さい。

 

 

 

賃貸マンション・アパート経営は、一般企業同様様々なリスクが想定されます。
そのリスクを考慮しての経営は、今後の収入に大きく影響を及ぼすことかと思います。

 

委託をしている管理会社に一任するのもよろしいかと思いますが、ぜひ一度考えていただけたらと思います。

 

 

 

建物の火災や自然災害などのリスクの他にも考えないといけないリスク

 

リスクを考えるうえで思い浮かぶことというと、建物の火災や、近年さまざまなところで発生している地震や台風、水害などの自然災害が上がってくるかと思います。
短期間のリスクのことを考えると、このあたりのリスクは想像がつくかと思います。どれも被害が出たら巨大なリスクになりそうですね

短期的には思いつくところもありますが、オーナー経営は２０年・３０年と長い年月をかけてやられる方も多いかと思います。
そうなってくると、建物の老朽化に対してのリスクも考えないといけません。

 

老朽化でよく話がでてくるのが『給排水管の老朽化』です。老朽化に伴って給排水管が壊れ、そこから水が滴り落ちてきて、結果天井や床・居住している方の家財道具を水で濡らしてしまった・・・なんてことも考えなといけません。

 

もちろん、そうならないためにもメンテナンスをしないといけないところがありますが、万が一のことを考え、『水濡れ』に対応できる保険を考えてみるのもいいかと思います。
対応できる保険は、原因と結果で対応できる保険が違ってきます。

 

 

例えば・・・

 

• 自分がオーナーとして所有している物件が水濡れ損害で天井・壁紙が剥がれ、修理が必要・・・自分の火災保険『水濡れ補償』
• 水濡れが原因で住んでいる住人の家財道具が濡れてしまって修理・買い替えが必要・・・オーナー用の賠償責任保険

 

といったような形です。原因や結果しだいでは対応できる保険が違ったり、保険そのものが適用にならない場合がございます。
特に給排水管自体の老朽化による損害で、給排水管自体には保険適用はできません。老朽化したもの自体には保険は適用ならないと思っていいでしょう。

詳しくは火災保険などを契約している保険代理店にご相談するといいかと思います。

 

 

オーナー用の賠償責任保険とは

 

オーナー用の賠償責任ですが、この手の話をすると決まって言われるのが・・・

 

「管理会社に任せてありますから！」

 

と言われます。契約書にそのような賠償責任に問われた場合の補償も管理会社が行うという文言が書かれていればいいですが、もし上記に書いた水濡れ損害で居住されている賃貸人の家財道具に被害が出てしまった場合の補償が自己負担ということであれば、その分を積み立てている修繕積立金で賄うか、保険契約をする必要があるのかと思います。

 

オーナー用の賠償責任保険で代表的なものをいうと・・・

 

1. 火災保険にオプションで付いている賠償責任の保険（建物管理者賠償責任保険特約など）
2. 施設内で発生した事故に対しての賠償責任の保険（施設賠償責任保険）

 

となります。
１も２も同じような保険ですが、２については目的を決めることで、例えば駐車場など建物ではない場所にも適用できます。
水濡れ以外にも、例えば建物に付いている看板が管理を怠ったがために落下してケガを負わせた・・・などという場合も対象となります。

 

施設賠償責任保険の注意点を申し上げると通常の施設賠償責任保険は水濡れ損害は対象外ですので、契約をする際は漏水補償をする契約も併せて行います。
また、その建物に昇降機（エレベーター）がある場合も同様に対象外となっておりますので、昇降機についての補償も追加で契約をすると良いでしょう。

 

契約形態によって、保険契約が多少異なってくるかと思います。詳しく聞きたい方はお問い合わせフォームからお気軽にどうぞ！

 

 

いかがでしたでしょうか？オーナー経営をされる方の背景のひとつに相続税対策ということで、遊ばしている土地を活かしてそこに建物を建てることによって、相続税を軽減させるということでやられる方も増えているようです。
オーナー経営は短期的・中長期的に考えていかないといけないことたくさんあります。リスクもそうです。

 

しかしリスクはそれだけではございません。実は他にも考えないといけないことがございます。
文面が長くなってしまったので、この続きは次回のブログで！